Zakup nepokretnosti od fizičkog lica

Nepokretnost možete da zakupite od fizičkog ili pravnog lica. Takođe, vi kao zakupac možete biti fizičko ili pravno lice. U svakom od ovih slučajeva postoje specifičnosti sa aspekta plaćanja poreza.

Najopštije možemo definisati sledeće:

• kada je zakupodavac fizičko lice ili preduzetnik paušalac, a zakupac fizičko ili pravno lice postoji obaveza plaćanja poreza na prihod od nepokretnosti;
• kada je zakupodavac pravno lice ili preduzetnik knjigaš
  • van sistema PDV-a – ne postoji obaveza plaćanja poreza na zakup (to je prihod pravnog lica/preduzetnika i oporezuje se kao dobit na kraju godine),
  • u sistemu PDV-a – postoji obaveza plaćanja PDV-a po opštoj stopi na zakup nepokretnosti (a i sam zakup se kao prihod pravnog lica/preduzetnika oporezuje u okviru dobiti na kraju godine).

U svim ovim slučajevima obveznik poreza je ZAKUPODAVAC. 

Sada ćemo detaljnije razmotriti zakup nepokretnosti od fizičkog lica sa poreskog aspekta.

Prihod od nepokretnosti

Kada je zakupodavac fizičko lice ili preduzetnik paušalac, on je obveznik poreza na prihod od nepokretnosti.

Porez na prihod od nepokretnosti regulisan je Zakonom o porezu na dohodak građana (članovi 65a-65g).

Svako fizičko lice ili preduzetnik paušalac koji izdaje nepokretnost u zakup u obavezi je da plaća porez na prihod od nepokretnosti.

Stopa poreza na prihod od nepokretnosti iznosi 20% na bruto prihod, umanjen za normirane troškove u visini od 25%.

Šta je zakon ovim hteo da kaže?

Najlakše ćemo objasniti na primeru.

Ugovorom se uglavnom definiše neto iznos zakupa, znači iznos koji zakupac treba da isplati zakupodavcu svakog meseca (ako se plaćanje definiše na mesečnom nivou).

Pa se na primer kaže:

“mesečna zakupnina iznosi 200 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate”.

Znači, ovih 200 evra je neto iznos zakupnine. 

A da bismo obračunali porez nama treba bruto iznos zakupnine, odnosno bruto prihod zakupodavca:

bruto zakupnina = neto zakupnina + porez

Da bismo dobili bruto zakupninu koristimo koeficijent za preračun koji sa gore važećim stopama trenutno iznosi:

1,176470588

Do ovog koeficijenta se dolazi matematički, ali vi možete doći do njega i preko interneta :), samo ukucate u pretragu “koeficijenti za preračun sa neto u bruto prihod” i sl. Google će vam izbaciti stranice koje su slične ovoj:

 http://demo.paragraf.rs/demo/documents/editorial/statistika/28_stat.htm.

Ovde pronađete koeficijent koji vam treba i dalje lako vršite obračun:

bruto iznos zakupnine: 200 x 1,176470588 = 235,29 evra

25% normiranih troškova od bruto iznosa zakupnine je: 25% x 235,29 = 58,82 evra

Iznos zakupnine na koji se primenjuje poreska stopa od 20% je: 235,29 – 58,82 evra = 176,47 evra

Iznos poreza: 176,47 x 20% =35,29 evra

Poreska prijava

Kada obračunate iznos poreza treba nekom i da ga platite – naravno državi :).

Ovde razlikujemo dva slučaja:

1. Kada fizičko lice izdaje nepokretnost drugom fizičkom licu…

…(najčešće za stanovanje), u tom slučaju obveznik poreza na prihod od nepokretnosti je fizičko lice zakupodavac. Tada fizičko lice zakupodavac podnosi poresku prijavu koja se zove:

PP OPO prijava – Poreska prijava o obračunatom i plaćenom porezu samooporezivanjem i pripadajućim doprinosima od strane fizičkog lica kao poreskog obveznika.

PP OPO prijava se podnosi online preko portala e-porezi.Uputstvo za popunjavanje možete pronaći u Korisničkom uputstvu Poreske uprave. A i na ovoj stranici Poreske uprave možete pronaći korisne podatke za popunjavanje PP OPO prijave.

Znači PP OPO je poreska prijava koju podnosi fizičko lice zakupodavac.

E sad ovde treba reći nešto i o obračunu onog gore poreza u slučaju kada jedno fizičko lice izdaje nepokretnost drugom fizičkom licu. Vratimo se na naš primer od 200 evra zakupnine. U ovom slučaju tih 200 evra zakupnine je u stvari bruto zakupnina jer sam zakupodavac podnosi poresku prijavu, obračunava i plaća porez. Znači nema preračuna putem gore pomenutog koeficijenta. Obračun ide na sledeći način:

bruto iznos zakupnine: 200 evra

25% normiranih troškova od bruto iznosa zakupnine je: 25% x 200 = 50 evra

Iznos zakupnine na koji se primenjuje poreska stopa od 20% je: 200 – 50 = 150 evra

Iznos poreza: 150 x 20% =30 evra

2. Kada fizičko lice izdaje nepokretnost pravnom licu…

…u tom slučaju to pravno lice ili preduzetnik podnosi poresku prijavu umesto fizičkog lica zakupodavca. Znači, ugovorom se uglavnom definiše da sve obaveze vezano za porez padaju na teret pravnog lica zakupca, a zakupodavac samo prima neto iznos zakupnine na tekući račun. Poreska prijava koju je pravno lice dužno da podnese u ovom slučaju je:

PPP PD prijava – pojedinačna poreska prijava o obračunatim porezima i doprinosima, odnosno poreska prijava za porez po odbitku.

Način popunjavanja PPP PD prijave regulisan je Pravilnikom o poreskoj prijavi za porez po odbitku.  Ova poreska prijava takođe se podnosi preko portala E-porezi.

 

Bitno je napomenuti da se ugovorom uvek definiše da svi sporedni troškovi u vezi sa zakupom, kao što su troškovi električne energije i ostale razne komunalije padaju na teret zakupca. Iako svi ti računi glase na zakupodavca jer je on vlasnik nepokretnosti, zakupac ove troškove plaća u njegovo ime.

Turističke usluge

Takođe, ovde treba napomenuti još jednu specifičnost. Naime kada je u pitanju pružanje turističkih usluga  kod utvrđivanja oporezivog prihoda od nepokretnosti ostvarenog po osnovu iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna taksa, normirani troškovi se priznaju u visini od 50% od bruto prihoda.

U tom slučaju se koristi drugi koeficijent za preračun sa neto na bruto prihod a to je: 

1,111111111

Dalji obračun sledi kako je objašnjeno gore u tekstu.

Da li vi plaćate porez na prihod od nepokretnosti?

Da li sami podnosite poresku prijavu, ili to čini neko umesto vas?

Podelite vaša iskustva…