Kod zakupa nepokretnosti od pravnog lica sa poreskog aspekta, postoji veliki broj specifičnosti, pa krenimo redom:
1. Zakup nepokretnosti od pravnog lica koje jeste u sistemu PDV-a
A. Slučaj kada je zakupac fizičko lice i nepokretnost koristi za stanovanje
Ako pravno lice u sistemu PDV-a izdaje nepokretnost – stan za stanovanje fizičkom licu, tada na računu koji izdaje za usluge zakupa ne iskazuje PDV.
Samo u ovom slučaju pravno lice ima pravo na poresko oslobođenje bez prava na odbitak prethodnog poreza prema Zakonu o PDV-u (član 25. stav 2. tačka 4).
Međutim, bitno je da fizičko lice stan zaista koristi za stanovanje, te je ovo potrebno napomenuti u ugovoru.
Ukoliko fizičko lice stan neće koristiti za stanovanje, već npr. za obavljanje preduzetničke delatnosti, tada je zakupodavac pravno lice u obavezi da obračuna i plati PDV po opštoj stopi (odnosno da iskaže pdv na računu).
Da ponovimo – samo u slučaju kada fizičko lice zakupljuje nepokretnost za potrebe stanovanja od pravnog lica u sistemu PDV-a, to pravno lice ima pravo na poresko oslobođenje bez prava na odbitak prethodnog poreza.
B. Slučaj kada je i zakupac pravno lice
Kada pravno lice u sistemu PDV-a izdaje nepokretnost drugom pravnom licu, tada ima obavezu da mu svakog meseca ispostavlja račun za usluge zakupa u kome iskazuje PDV po opštoj poreskoj stopi.
Takođe, zakupodavac je u obavezi i da izda račun (tačnije knjižno zaduženje) za sve sporedne troškove zakupa (struja, komunalije i sl.), sa PDV-om.
Ovo se zove tzv. prefakturisanje troškova zakupa.
U praksi se najčešće dešava da će zakupodavac izdati račun za usluge zakupa na kraju meseca za taj mesec, a računi za komunalije još nisu stigli. Znači ovi troškovi se kasnije naplaćuju, nekad čak i u različitim poreskim periodima u odnosu na zakupninu.
Prefakturisanje se radi tako što zakupodavac, kada dobije sve račune za komunalije (struja, voda i sl.), na jednom dokumentu – koje se zove knjižno zaduženje, sabere sve ove troškove bez PDV-a. I na taj zbir primeni opštu poresku stopu od 20%.
Znači, na sve troškove se primenjuje opšta poreska stopa. To je zato što ti troškovi prate glavno potraživanje – a glavno potraživanje je usluga zakupa koja se oporezuje po stopi od 20% (znači i usluga čistoće koja se oporezuje po stopi od 10%, kod prefakturisanja troškova zakupa oporezuje se po stopi od 20%).
Naravno zakupodavac ima pravo na odbitak PDV-a za sve račune koje primi za komunalije, ali istovremeno mora da plati iskazani PDV od 20% na uslugu zakupa i sve sporedne troškove.
Sa druge strane, ukoliko je zakupac takođe u sistemu PDV-a, on ima pravo na odbitak poreza po svim računima koje dobije od zakupodavca, a to znači da može da odbije pdv u visini od 20% na usluge zakupa kao i za sve sporedne troškove koji su iskazani na knjižnom zaduženju. Naravno, ukoliko nepokretnost koristi u svrhe obavljanja delatnosti.
U najnepovoljnijem položaju je zakupac pravno lice koji je van sistema PDV-a, jer on uredno mora da plati zakupodavcu zakupninu sa iskazanim PDV-om, kao i sve sporedne troškove sa iskazanim PDV-om od 20%, a nema pravo da odbitak.
2. Zakup nepokretnosti od pravnog lica koje nije u sistemu PDV-a
Kada je zakupodavac pravno lice van sistema PDV-a, sa njim naravno sklapate ugovor o zakupu, i zakupodavac je dužan da vam mesečno ispostavlja račun za usluge zakupa nepokretnosti.
Zakupodavac pravno lice vam ispostavlja račun za zakupninu (naravno sve bez PDV-a), koja je njegov čist prihod, ali i za sporedne troškove zakupa, kao što su struja, voda i sl.
Znači ako zakupljujete nepokretnost od pravnog lica, zakup kao i sve troškove zakupa plaćate direktno zakupodavcu, a on dalje plaća struju, vodu itd.
Kod prefakturisanja troškova zakupa zakupodavac ove troškove u svom knjigovodstvu knjiži na prihod (kada ih naplati od zakupca) ali i na trošak (kada ih plati po računima).
Bez obzira kojom se delatnošću zakupodavac bavi, ukoliko izdaje jednu ili više nepokretnosti u zakup, ta zakupnina predstavlja njegov prihod. Ovaj prihod se oporezuje na kraju godine porezom na dobit (ako je doo) ili porezom na prihod od samostalne delatnosti (ako je u pitanju preduzetnik).
Znači, u toku godine zakupodavac pravno lice nije u obavezi da plaća bilo kakav porez na zakup.
Isto tako zakupac (bilo da je u pitanju fizičko ili pravno lice) nema nikakvu obavezu plaćanja dodatnog poreza na zakup.
Pročitajte i koje su specifičnosti zakupa nepokretnosti od fizičkog lica.
